Face à des locataires défaillants, les bailleurs se trouvent souvent démunis et incertains quant aux démarches à suivre pour récupérer les loyers impayés. Cet article vous présente les différentes étapes du recouvrement de loyers impayés, ainsi que les moyens légaux dont disposent les propriétaires pour mener à bien cette mission essentielle. En tant qu’avocat, nous vous apporterons un éclairage informatif et expert sur ce sujet complexe.
Les préalables au recouvrement des loyers impayés
Avant d’engager toute procédure de recouvrement, il est indispensable de respecter certaines étapes préliminaires permettant de mettre en demeure le locataire concerné. Tout d’abord, il convient de vérifier l’existence du contrat de bail et son contenu. Il est essentiel que le bailleur dispose d’un contrat en bonne et due forme, dans lequel figurent les mentions obligatoires telles que la durée du bail, le montant du loyer et des charges locatives, la date d’échéance du paiement ou encore la clause résolutoire en cas de non-paiement.
Ensuite, il est nécessaire d’adresser au locataire un courrier de relance, lui rappelant ses obligations contractuelles et l’invitant à régulariser sa situation dans un délai raisonnable. Cette démarche a pour but de prévenir une éventuelle erreur ou un oubli, et de permettre au locataire de s’acquitter de sa dette avant que la situation ne s’envenime. Il est conseillé d’envoyer ce courrier par voie recommandée avec accusé de réception, afin de conserver une preuve du non-paiement.
La mise en demeure : première étape du recouvrement
Si le locataire ne répond pas favorablement à la relance et persiste dans le non-paiement, il convient alors d’entamer la procédure de recouvrement proprement dite. La première étape consiste à adresser au locataire une mise en demeure, lui enjoignant formellement de régler les sommes dues sous un délai imparti, généralement compris entre 8 et 15 jours. Cette mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, et contenir l’ensemble des informations relatives à la dette (montant, période concernée, etc.).
La mise en demeure revêt une importance particulière dans la procédure de recouvrement, car elle marque le point de départ du délai légal accordé au locataire pour régulariser sa situation. Passé ce délai, le bailleur pourra engager des actions plus coercitives en vue d’obtenir le paiement des loyers impayés.
Le commandement de payer : ultime avertissement avant les poursuites judiciaires
En l’absence de réponse positive du locataire suite à la mise en demeure, le bailleur peut alors faire appel à un huissier de justice afin de délivrer un commandement de payer. Ce document officiel constitue un ultime avertissement avant l’engagement de poursuites judiciaires. Il doit être signifié par voie d’huissier et préciser la nature et le montant des sommes réclamées, ainsi que la date limite pour s’acquitter de la dette (généralement 2 mois).
Le commandement de payer est également une étape cruciale dans la procédure de recouvrement, car il permet au bailleur d’invoquer la clause résolutoire du contrat de bail devant le juge en cas de non-paiement des loyers impayés.
L’action en justice : demander au juge l’application de la clause résolutoire
Si malgré le commandement de payer, le locataire ne s’exécute toujours pas, il est temps pour le bailleur d’engager une action en justice. La saisine du tribunal compétent (tribunal d’instance ou tribunal judiciaire selon les cas) doit se faire par voie d’assignation délivrée par un huissier de justice. Dans sa requête, le bailleur demandera au juge l’application de la clause résolutoire prévue au contrat, ainsi que le paiement des loyers impayés et éventuellement des dommages et intérêts.
Le juge pourra alors prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire défaillant. Il pourra également accorder des délais de paiement au locataire, sous réserve que celui-ci justifie de difficultés sérieuses et temporaires. Enfin, le juge pourra condamner le locataire au paiement des loyers impayés et éventuellement des dommages et intérêts.
Les voies d’exécution : recouvrer les loyers impayés par la contrainte
Une fois le jugement rendu, il appartient au bailleur d’en assurer l’exécution. Pour cela, il peut notamment solliciter l’aide d’un huissier de justice qui procédera à la saisie des biens du locataire ou à une saisie sur salaire. En cas de difficultés rencontrées lors de l’exécution du jugement (biens insaisissables, locataire introuvable…), le bailleur pourra également demander au juge l’autorisation d’engager des mesures conservatoires, telles que la saisie conservatoire ou la sureté judiciaire provisoire.
Il est à noter que le recouvrement des loyers impayés peut également être facilité par la mise en place d’une caution solidaire ou d’une garantie Visale, qui permettent de garantir le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire.
Le processus de recouvrement de loyers impayés est certes complexe et chronophage, mais il est essentiel pour préserver les droits et les intérêts des bailleurs. En respectant scrupuleusement les différentes étapes décrites ci-dessus et en faisant appel aux services d’un avocat spécialisé, les propriétaires ont toutes les chances de mener à bien cette démarche cruciale pour la pérennité de leurs investissements locatifs.